अपना घर खरीदना ‘समझदारी’ या किराये के घर में रहना ‘होशियारी’, नए टैक्स कानून के बाद जानें CA का कैलकुलेशन?

Real Estate Investment vs Mutual Funds: मान लीजिए 1 करोड़ का घर है। वैभव ने इसे खरीदा और राघव ने इसे किराये पर लिया। घर खरीदने के लिए वैभव को 9% स्टैम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन देना पड़ा। यानी ₹9 लाख सीधे सरकार की जेब में। इस पैसे का 'एसेट वैल्यू' जीरो है।

भारतीय समाज में घर खरीदना एक सपना माना जाता है, लेकिन नए टैक्स नियमों (New Tax Regime) ने इस सपने का गणित पूरी तरह बदल दी है। आज के समय में जब ब्याज दरें 8% के करीब हैं और स्टैम्प ड्यूटी 9% तक जा रही है, तो घर खरीदना एक निवेश कम और एक 'वित्तीय बोझ' ज्यादा नजर आता है। इसी अहम मुद्दे पर समझिए पूरा गणित सीए पंकज चांडक से

आइए, वैभव (घर खरीदने वाला) और राघव (किराये पर रहने वाला) के उदाहरण से इस बदलाव को समझते हैं।

स्टैम्प ड्यूटी: वह ₹9 लाख जो पहले ही दिन डूब गए
मान लीजिए ₹1 करोड़ का घर है। वैभव ने इसे खरीदा और राघव ने इसे किराये पर लिया।
वैभव का घाटा: घर खरीदने के लिए वैभव को 9% स्टैम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन देना पड़ा। यानी ₹9 लाख सीधे सरकार की जेब में। इस पैसे का 'एसेट वैल्यू' जीरो है।
राघव की जीत: राघव ने घर नहीं खरीदा, इसलिए उसने ये ₹9 लाख म्यूचुअल फंड में डाल दिए। 12% के रिटर्न से यही ₹9 लाख 20 साल में ₹87 लाख बन सकते हैं।

न्यू टैक्स कानून (New Tax Regime): वैभव के लिए 'आखिरी कील'
यहीं पर सबसे बड़ा बदलाव आया है। नए टैक्स कानून के तहत खुद रहने वाले (Self-occupied) घर के लिए सारे फायदे खत्म कर दिए गए हैं:
Section 24(b): होम लोन के ब्याज पर मिलने वाली ₹2 लाख की छूट न्यू टैक्स रिजीम में शून्य (Zero) है।
Section 80C: लोन के मूलधन (Principal) पर मिलने वाली ₹1.5 लाख की छूट भी अब उपलब्ध नहीं है।
निष्कर्ष: वैभव बैंक को 8% ब्याज दे रहा है और उसे ₹1 का भी टैक्स बेनिफिट नहीं मिल रहा।

'ब्याज' बनाम 'किराया': बैंक को अमीर बनाना
वैभव का गणित: वैभव ने ₹80 लाख का लोन लिया। 20 साल में वह बैंक को ₹1.60 करोड़ चुकाएगा। यानी ₹80 लाख का लोन और ₹80 लाख का सिर्फ ब्याज।

राघव की रणनीति: राघव उसी घर में ₹25,000 के किराये पर रहता है। वैभव की EMI ₹67,000 और राघव के रेंट के बीच ₹42,000 का अंतर है। राघव इस अंतर की हर महीने SIP करता है।

20 साल बाद का परिणाम (The Power of Compounding)

वैभव (मकान मालिक - Buyer)
संपत्ति (Asset) ₹3.87 करोड़ का 'पुराना फ्लैट
राघव (किरायेदार - Tenant)
₹8.30 करोड़ का 'नकद फंड'
कुल स्थिति कर्ज खत्म, पर हाथ में सिर्फ घर। वैभव जैसे दो नए घर नकद खरीदने की ताकत।

डिस्क्लेमर : न्यू टैक्स कानून का असर
यह लेख पूरी तरह से न्यू टैक्स रिजीम (New Tax Regime) के प्रावधानों पर आधारित है। नए कानून के तहत खुद के रहने के लिए (Self-occupied) लिए गए होम लोन पर अब ब्याज (Section 24b) या मूलधन (80C) की कोई छूट नहीं मिलती है।

घर खरीदना वित्तीय रूप से तभी सही हो सकता है जब:
आप पुरानी टैक्स रिजीम (Old Regime) में हों जहाँ ये सारी छूट अभी भी लागू हैं।
आप घर खुद रहने के लिए नहीं बल्कि किराये पर देने (Let-out) के लिए ले रहे हों, क्योंकि उस स्थिति में ब्याज पर छूट मिल सकती है।
आपको पैसे के रिटर्न से ज्यादा 'अपनी छत' की मानसिक शांति की ज़रूरत हो।

आज के दौर में वैभव (Buyer) बनकर बैंक का ब्याज भरने के बजाए राघव (Tenant) बनकर और बचे हुए पैसे को सही जगह निवेश करके आप कहीं ज्यादा अमीर बन सकते हैं।